商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，商业地产的价值更突显出来。商业地产与住宅地产在产品属性、价值链、客户构成等方面都存在极大差异，因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是大有裨益的。 01、区别一:地理位置的要求不一样 1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展 的商业地段。但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了； 2、商业地产项目好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求； 3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示； 4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。如果地选错了，那是一定种不活的。这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。 02、区别二:功能、用途不一样 住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。 03、区别三:消费环节不一样 住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。 04、区别四:对物业的要求不一样 住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生存。 不同的商业业态，对物业的要求也不同，一般百货店楼板的承重要达到500 公斤，仓储店的荷载就要达到1500公斤，层高可能要求8米，甚至是9米，而住宅的层高达到2.8—3米就可以了。 05、区别五:产品的设计不一样 住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、 不同的功能、不同的产品，商业设计也是不一样的。 商业地产的设计需要依据自身的需求，依据市场的需求，设计主要是为了满足商业经营的需要。 商铺切割时，如果面宽大了，进深浅了，则公摊的面积就大了，商铺就不好卖。 06、区别六: 的形式是不一样的 商业地产的 形式有三种，一是销售，二是获取经营收益，三是物业 ，而住宅的 形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业 才是商业地产 的主要形式。 07、区别七:专业程度不一样 商业地产与住宅地产对专业要求的程度和重点都是不同的，我以前讲过，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范。住宅地产销售后就进入了终端，而商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 08、区别八:综合实力不一样 从资金运作的角度讲，对于住宅地产，销售便是资金回笼的开始，用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。 商业地产的运作对于后期资金的需求量也是很大的，项目建成开业后，还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期，实现赢利。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，需要一段时期的培养才能将商业经营做好，才能将商业物业做热，才能将商业项目做出 空间。 免责声明：以上内容编辑来源网络，不代表天宏国际商贸城的观点和立场。 首付10万起抢96-148㎡鄂东南旗舰旺铺 臻稀席位分秒递减中，欲购从速 销售热线：0713—8552 888 招商热线：0713—8552 666 地址：湖北省黄冈市黄州区宝塔大道191号（天宏水果批发市场）。

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近两年来，中国电商的下一个千亿市场——生鲜，成为了大佬们竞相追逐的对象，先是京东7000 万美元领投天天果园，接着阿里巴巴 易果网，亚马逊也公布了密谋多时的生鲜馆…… 可是，即便如此，生鲜电商被业界视为电商的后这片蓝海，还是有绕不过去的激流险滩，如：边际成本高、溢价难做、信任成本高，更有需高投入的冷链配送成本……不得不让人与之隔海相望。 生鲜电商怎么了？ 是什么置生鲜电商于此尴尬境地？ 1.补贴引流行不通了。终判断一个项目能不能成，无论表象是怎么样的，本质只有一条：是否能盈利。从是否盈利这个角度去看，传统电商的低价补贴引流，形成粘性客户变现的套路已经证明在生鲜领域是行不通的。为什么？ 首先非标是拦路虎，因为生鲜非标的特性，直接导致总运营成本高于线下批零体系，线上需求和供应匹配等于是将原来顾客在实体店内自主购物的过程货币化了，价格自然是提高了。天猫京东为何涉猎生鲜一直没有很大成效，重要原因是传统电商赖以快速复制扩张的基础：标准化难以做到，没有标准化就难以规模化，边际成本就没法下降。 其次是农产品质量，传统线下的农产品质量长期处于一种混乱状态，品牌效应 弱，价格基本成了 的质量分级依据，且并不准确如意。只要是对标线下菜市场和批发市场的生鲜项目，或者是不渗透到生产端改进农产品质量，只对接到批发市场这一端和消费者端的生鲜项目，无论是2B的还是2C的，都必死无疑。低毛利低利润根本无法覆盖运营成本，不管规模做到多大。当然，如果是2VC，那就另说了。 从长远看，项目终的盈利能力，笔者认为主要由两个因素决定：边际成本和溢价。如果一个生鲜项目，有途径使得边际成本下降、溢价提升，这个生意就可以做。但是前面已经论证过，生鲜电商在早期边际成本降不下来，说明生鲜电商想通过先补贴顾客做大规模后再变现这条路是走不通的。 2.做溢价，也不易。 国内生鲜农产品却呈现出两个极端：低质或高价。对价格稍微敏感点的农产品，质量低到没保证；对质量要求稍微高一点，价格就不成正比的攀升。 从这里我们可以看出，从低质到高价中间，少了一个兼具 优价特点的农产品环节， 优价的农产品紧缺，这块市场出现空白，随着中等收入阶级数量的急剧膨胀，这两个极端必须随着市场的变化而有所转变，低质向 转变，高价向优价靠拢，这样供需才会匹配，未来的农产品市场才有可持续性。 转变的关键，在于农产品的质量。质量不提升，价格上涨不会被市场认可；但是中国的农产品市场很吊诡，生产端单方面提高产品质量，成本会大幅度上升，成本直接推动价格快速上涨。于是就出现了孙立平教授文章所讲的现象：低端产品卖不出去，产能过剩库存积压； 产品价格太高，同样会导致销售不畅库存积压。所以，光有供给侧的质量提升，并不能增加农产品市场的总利润，因为核心问题出在中间端——制度成本或制度效率，中间端的不给力，会将供给侧改进优化的效果完全吞噬，将消费升级和生产升级重新打入低价和低质的黑暗地狱。 目前的生鲜电商为何做不上去农产品的溢价。农产品的质量大致由四个主要因素决定：农产品品种、生产环境、管理方式以及成品保存和贮藏。 生鲜+互联网发展空间何在？ 1.生鲜+互联网到底以什么姿势烧钱 生鲜电商要做出成效，的确是需要烧钱，但是不断的拿钱去补贴顾客，那是傻冒行为，不会有任何收效。如上分析，生鲜电商烧钱，应该在供给侧和中间端烧钱，好是在中间端进行大幅投入。生鲜电商的未来，不属于大而全的平台，欲速则不达，因为在供给侧和中间端没有做好准备之前，这种平台规模做的越大，供给侧和中间端挖的坑就越深，亏损的钱会越多，并且永无止境。 2.生鲜电商绕不过的激流险滩 早期要盈利，就要提高溢价，要溢价就要提高产品质量，实现食品安全；而要实现食品安全，就需要重构现有的食品安全保证体系，一环扣一环。长期要盈利，首先要度过早期提高溢价的阶段，后期要逐渐利用食品安全信任度的提高可以加强顾客粘性这一点，来实现边际成本大幅度降低这个目标。如果不能在供给侧做出大幅度改进以及在中间端不能进行颠覆式创新，溢价提升和边际成本降低在一个很长时间段都很难做出来，盈利性就无法体现出来。生鲜电商对原来可以这样做！ 1.抓住O2O这根救命稻草。 目前中国生鲜市场规模接近 1 万亿，而电商的渗透率还不到 3%，生鲜电商仍然一片亟待开发的蓝海。未来几年内，会有越来越多的公司以及资本将进入生鲜电商市场，抢占市场开拓期的红利。由于生鲜电商对于仓储冷链配送，商品品控要求极为严格，加之中国 农产品信任成本高，中间段环节还有待优化，市场已经形成了较高的行业壁垒，资金短缺、实力薄弱的初创公司将面临极大压力，而先进入市场已经站稳脚跟的企业则已经拥有了先发 。 2.生鲜 O2O，未来是我的，更是你的。 传统线下超市以及生鲜零售商已经逐渐感受到来自线上压力，而依托于自身线下店铺 的 O2O 模式将会成为这些传统企业的佳选择。以永辉超市为例，他们就是借助线下 资源，以生鲜 O2O 模式为转型的切入点，并且取得了一定的